IPTU de templo alugado: a emenda de 2022 que muitas igrejas ainda não usaram

Essa é uma das poucas notícias boas que a legislação deu às igrejas nos últimos anos, e eu ainda encontro congregação pagando IPTU sem saber que poderia não pagar.

A maioria das igrejas pequenas e médias não é dona do imóvel onde funciona. Aluga um salão, uma loja desativada, um galpão. Durante muito tempo, a leitura mais segura era que a imunidade do templo não alcançava imóvel de terceiro, porque a imunidade protege a entidade, e o dono do imóvel não vira entidade religiosa por alugar para uma igreja.

Em 2022 isso mudou, e mudou no texto da Constituição.

O que a Emenda 116 diz, com todas as letras

A Emenda Constitucional 116, de 17 de fevereiro de 2022, acrescentou o § 1º-A ao art. 156 da Constituição:

"§ 1º-A O imposto previsto no inciso I do caput deste artigo não incide sobre templos de qualquer culto, ainda que as entidades abrangidas pela imunidade de que trata a alínea 'b' do inciso VI do caput do art. 150 desta Constituição sejam apenas locatárias do bem imóvel."

O inciso I do art. 156 é o IPTU. Então, traduzindo: o IPTU não incide sobre o imóvel usado como templo, mesmo que a igreja seja apenas inquilina.

Repare que o texto fala em não incidência, e fala do imóvel usado como templo. Não é um benefício pessoal que foi dado ao dono do imóvel: é o uso religioso que afasta o imposto naquela situação.

E repare também no que a emenda não fez. Ela não mexeu no art. 34 do Código Tributário Nacional, que continua dizendo quem é o contribuinte:

"Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título."

Essa combinação é a chave do artigo: o imposto não incide naquela situação, mas a relação jurídica com o município continua sendo com quem o art. 34 indica.

O contrato que joga o IPTU para a igreja

Quase todo contrato de locação tem a cláusula: os tributos do imóvel ficam por conta do locatário. É assim que a igreja acaba pagando o carnê.

O Código Tributário Nacional trata disso no art. 123:

"Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes."

Em português: a cláusula vale entre locador e locatário, e não vale contra a prefeitura. Ela cria uma obrigação contratual da igreja para com o dono do imóvel, não transforma a igreja em contribuinte.

Daí vem a pergunta prática que eu mais ouço: "então posso simplesmente parar de pagar?".

Não faça isso. Parar de pagar por conta própria cria dois problemas ao mesmo tempo: um débito que continua existindo enquanto a não incidência não for reconhecida pelo município, e um descumprimento de contrato com o locador, que pode virar ação de despejo.

O caminho é outro, e tem duas pernas que andam juntas.

As duas pernas: a prefeitura e o contrato

Na prefeitura. A não incidência precisa ser reconhecida administrativamente. O município vai querer ver que aquele imóvel é usado como templo, e isso normalmente significa apresentar o contrato de locação vigente, os atos constitutivos da igreja, o CNPJ e a prova de que o endereço é de fato onde a congregação se reúne. Cada município tem o seu procedimento e a sua lista, então o pedido se faz na prefeitura do imóvel, não pelo que o vizinho fez em outra cidade.

No contrato. Reconhecida a não incidência, a conta que a igreja pagava deixa de existir. Isso tem efeito direto no custo mensal da locação, e é assunto a tratar com o locador, de preferência por aditivo escrito. Aqui mora uma conversa delicada, e vale antecipar: alguns proprietários vão querer reajustar o aluguel na mesma proporção. Isso é negociação, não é regra, e entrar nela com o texto da emenda na mão é bem melhor do que entrar sem saber do que se trata.

O caso inverso: a igreja é dona e aluga para alguém

Vale separar, porque muita gente mistura.

Quando o imóvel pertence à igreja e ela aluga para um terceiro, a referência é a Súmula Vinculante 52 do Supremo Tribunal Federal:

"Ainda quando alugado a terceiros, permanece imune ao IPTU o imóvel pertencente a qualquer das entidades referidas pelo art. 150, VI, 'c', da Constituição Federal, desde que o valor dos aluguéis seja aplicado nas atividades para as quais tais entidades foram constituídas."

A condição está no fim: o aluguel recebido precisa ser aplicado nas atividades da entidade. Isso conversa diretamente com o § 4º do art. 150 da Constituição, que limita a imunidade ao patrimônio, à renda e aos serviços relacionados às finalidades essenciais.

E aqui a contabilidade deixa de ser detalhe e vira prova. Se a igreja não consegue demonstrar, pela escrituração, que a receita de aluguel entrou e foi aplicada nas finalidades dela, a condição da súmula fica sem suporte justamente quando for questionada.

E o que já foi pago?

Essa é a pergunta que vem logo depois, e a resposta honesta é: dá para discutir, não é automático.

O art. 166 do Código Tributário Nacional estabelece que a restituição de tributo que comporte transferência do encargo financeiro só é feita a quem prove ter assumido esse encargo, ou a quem esteja expressamente autorizado por quem assumiu.

Traduzindo para a sua situação: se a igreja pagou por força da cláusula contratual, a prova de que ela suportou o encargo existe, mas a posição de cada parte na relação com o município também pesa, e o proprietário figura no cadastro imobiliário. É caso para analisar com o contrato, os comprovantes e o histórico do carnê na mesa, e não para decidir por conversa de corredor.

O que eu recomendo é não deixar a análise do passado atrasar a providência do presente. Primeiro resolve a não incidência daqui para frente, que é o que para de sangrar. Depois se olha o retrovisor.

Por onde começar

Três passos, nesta ordem:

1. Confira se o endereço onde a igreja funciona está no CNPJ dela e se o contrato de locação está vigente e no nome da igreja. Contrato no nome do pastor pessoa física complica tudo.
2. Levante o carnê do IPTU e veja em nome de quem está lançado e quem vem pagando de fato.
3. Protocole o pedido de reconhecimento na prefeitura do imóvel, com os documentos que o município pedir.

Igreja que funciona há anos em imóvel alugado costuma ter os três pontos desarrumados, e o terceiro depende dos dois primeiros.

É esse encadeamento que a gente organiza na imunidade tributária para igrejas: conferir a documentação, alinhar endereço e contrato, protocolar o pedido no município e deixar a escrituração sustentando a condição, para o reconhecimento não cair na primeira revisão.